Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc hướng dẫn pháp luật về đất đai đã có quy định; cụ thể: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 149, 150 và 151 Luật đất đai); trường hợp sử dụng đất ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do cơ quan có thẩm quyền quản lý, quỹ đất chưa sử dụng (Điều 55, Điều 56 Luật đất đai) hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người khác (Điểm đ Khoản 2 Điều 174 Luật đất đai), nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định.

Theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (DNCVĐTNN) được sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư theo các cơ chế:

Về hình thức sử dụng đất: Thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 149, Điều 150, Điều 151 Luật Đất đai). Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Cụ thể, Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; xây dựng công trình sự nghiệp (Điểm đ, e Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai). Nhà nước giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai).

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai, Điều 39 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP); nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh (Điểm e Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai); nhận chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản; sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp (Điều 83 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 8, Điều 9, Điều 10 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT).

Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với DNCVĐTNN để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai.

Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất đối với DNCVĐTNN sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 6 tháng theo quy định Khoản 1 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (thành phần hồ sơ theo quy định tại Khoản 9 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT). Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

Hình minh họa

Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.

Trường hợp doanh nghiệp không đưa đất vào sử dụng: Theo quy định tại Điểm i, Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai thì trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật: Theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai, đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không phải bồi thường về đất (Khoản 3 Điều 82 Luật Đất đai) và thu hồi đất không phải bồi thường tài sản gắn liền với đất (Khoản 2 Điều 92 Luật Đất đai). Tuy nhiên, DNCVĐTNN đang sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Khoản 4 Điều 81 Luật Đất đai).