Chứng nhận quyền sở hữu căn hộ Condotel cho bên mua – một số bất cập và hướng hoàn thiện

Lĩnh vực đất đai 21/08/2023

Tóm tắt: Dù thiếu khung pháp lý điều chỉnh, các giao dịch condotel hiện vẫn đang được thực hiện khá phổ biến với nhiều hình thức, vượt trội là các giao dịch mua bán condotel. Tương tự như mua bán các sản phẩm bất động sản khác, một trong những động lực thúc đẩy người mua tham gia giao dịch là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel. Tuy vậy, pháp luật về chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel cho bên mua còn nhiều vướng mắc, bất cập; điều đó không chỉ ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch mà còn làm ảnh hưởng đến hiệu quả thị trường cũng như cơ hội thu hút đầu tư tại Việt Nam trong lĩnh vực này. Trong phạm vi bài viết này, các tác giả tập trung làm rõ những vướng mắc, bất cập của pháp luật về chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel cho bên mua và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện.
Từ khóa: Condotel, bất động sản, giấy chứng nhận, quyền sở hữu căn hộ condotel, mua bán.
Abstract: Although there is a lack of a condotel legal framework in Vietnam, condotel transactions are still being carried out quite common in various types, especially condotel sales. Similar to the sale of other real estate products, one of the motivations for buyers to join the transaction is the rights to be granted a certificate of ownership of condotel apartments. However, the legal regulations on certification of ownership of condotel apartments for buyers still reveal several problems and inadequacies. They not only affect the legitimate rights and interests of the parties to the transaction but also affect the market efficiency as well as the opportunity to attract investment into this field in Vietnam. Within this article, the authors focus on clarifying those problems and inadequacies, thereby give out a number of recommendations to solve them.
Keywords: Condotel; real estate; certificate; ownership of condotel apartments; buying and selling.
CONDOTEL_1.jpg
Ảnh minh họa: Nguồn internet
1. Khái quát về condotel
Condotel là một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng du nhập từ nước ngoài vào Việt Nam. Về mặt ngữ nghĩa, condotel là từ viết tắt của Condo (căn hộ) và Hotel (khách sạn) – một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng với đa mục đích sử dụng, vừa để ở, vừa cho lưu trú du lịch (nhà nghỉ, khách sạn, resort). Nói cách khác, theo nghĩa tiếng Việt, có thể xem condotel như một dạng nhà ở kết hợp với nhà nghỉ, khách sạn, resort[1], là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn[2]. Cũng là một loại hình bất động sản nhưng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai chưa có định danh hoặc quy định liên quan đến định danh loại hình condotel[3], chưa xuất hiện và tồn tại chính thức trong quản lý nhà nước bằng pháp luật đối với thị trường condotel[4]. Luật Nhà ở năm 2014 định nghĩa: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (khoản 1 Điều 3). Quy định về phân loại nhà ở nói chung và phân loại nhà ở thương mại nói riêng của Luật Nhà ở năm 2014 không đề cập đến các loại hình nhà ở là căn hộ condotel, shophouse, resort… Như vậy, condotel không phải là nhà ở truyền thống và không thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật nhà ở.
So với các sản phẩm bất động sản truyền thống khác, condotel được nhận diện bởi các tiêu chí sau:
(i) Condotel là loại bất động sản đa công năng, đa mục đích (vừa có chức năng của một căn hộ, vừa có chức năng của một khách sạn), dựa vào tính năng này, hoạt động kinh doanh condotel có thể gắn với chính tài sản (thông qua giá trị tăng thêm theo thời gian), có thể gắn với hoạt động khai thác công dụng của tài sản;
(ii) Chủ sở hữu sử dụng căn hộ của mình để nghỉ dưỡng, vừa có thể sử dụng để kinh doanh lưu trú thu lợi nhuận;
(iii) Condotel phải được thiết kế và xây dựng theo tiêu chuẩn của một căn hộ kèm theo những dịch vụ, tiện ích của một khách sạn; được quản lý, vận hành, khai thác theo quy trình đặt phòng khách sạn;
(iv) Về cấu trúc không gian, condotel có thể là một căn hộ chung cư được hưởng các dịch vụ khách sạn trong một tổ hợp khách sạn hoặc phòng khách sạn thuộc quyền sở hữu cá nhân (như sở hữu căn hộ chung cư), có thể tồn tại tách biệt trong một dự án chỉ có duy nhất condotel hoặc đồng thời với các loại hình bất động sản có công năng sử dụng khác nhau như khách sạn, trung tâm thương mại phức hợp, vui chơi giải trí. Do đó, condotel có thể thuộc sở hữu độc lập của một chủ thể nhất định nhưng chủ sở hữu condotel có thể thỏa thuận các hình thức kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trong thời gian không sử dụng căn hộ.
(v) Khi mua một căn hộ condotel, người mua sẽ ký một thỏa thuận nêu rõ các điều khoản về quyền sở hữu riêng – chung trong tòa nhà, trong đó có nội dung đồng ý với các điều kiện để đảm bảo cho căn hộ hoạt động giống như một khu nghỉ dưỡng. Điều này đôi khi tạo ra những giới hạn để chủ sở hữu sống trong một căn hộ toàn thời gian[5]. Tuy vậy, những giới hạn đó không làm thay đổi tư cách sở hữu condotel của người mua.
2. Pháp luật về chứng nhận quyền sở hữu condotel của bên mua
2.1. Về đối tượng và phạm vi sở hữu
Về khía cạnh tài sản, condotel là tài sản hữu hình, gắn liền với đất đai, được xây dựng tại một vị trí nhất định, trên một thửa đất nên condotel thuộc loại tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất đai được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015. Và rõ ràng, condotel là một loại bất động sản nên quyền của chủ sở hữu condotel được ghi nhận thông qua việc được cấp giấy chứng nhận. Nói cách khác, việc condotel được cấp giấy chứng nhận phản ánh sự công nhận và bảo hộ quyền tài sản của Nhà nước trên cơ sở đáp ứng những điều kiện do pháp luật quy định bởi với các tài sản là bất động sản, quyền của chủ thể có quyền được ghi nhận thông qua việc cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và các quy định có liên quan khác. Cụ thể, khoản 16Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Theo quy định này, có thể tạm phân chia các loại giấy chứng nhận thành: (i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (iii) Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất.
Có thể nói, dựa vào các loại giấy chứng nhận nêu trên thì thấy rằng, ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người có cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận có thể được cấp khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: cấp cho người chỉ có đất và quyền sử dụng đất; cấp cho người chỉ có nhà và là chủ sở hữu nhà ở; cấp cho người chỉ có quyền sở hữu đối với công trình xây dựng không phải là nhà ở; cấp cho người chỉ có quyền sở hữu đối với tài sản khác gắn liền với đất (như rừng sản xuất là rừng trồng hay cây lâu năm).
Với condotel, về nguyên tắc, việc xác định chủ thể có quyền sở hữu dựa vào căn cứ xác lập quyền, có thể là từ việc tạo lập (xây dựng) hoặc thông qua giao dịch. Trường hợp sở hữu condotel dựa vào việc tạo lập (xây dựng), tư cách sở hữu được xác định dựa vào nguồn gốc, cách thức tạo lập condotel; đối tượng sở hữu và phạm vi sở hữu được xác định tương ứng với từng trường hợp cụ thể và về mặt lý luận, chủ sở hữu có thể có quyền sở hữu condotel độc lập hoặc gắn liền với quyền sử dụng đất xây dựng condotel. Trường hợp sở hữu condotel thông qua giao dịch, chủ yếu là mua bán, đối tượng và phạm vi sở hữu được xác định dựa vào nội dung giao dịch, theo nguyên tắc, bên bán chỉ có thể bán những tài sản mình có quyền định đoạt và là tài sản bên mua muốn mua. Vì vậy, xác định bên bán có quyền định đoạt đối với condotel, quyền sử dụng đất xây dựng condotel hay không sẽ là điều kiện tiên quyết để xác định đối tượng và phạm vi sở hữu của bên mua, đồng thời là căn cứ để ghi nhận quyền được cấp giấy chứng nhận.
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có thể thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm. Dù sử dụng đất theo hình thức nào, người sử dụng đất đều được gọi là chủ thể có quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng giá trị quyền tài sản đối với quyền sử dụng đất khác nhau tương ứng với từng hình thức sử dụng đất, ví dụ, người thuê đất trả tiền thuê hàng năm không có quyền sử dụng đất có giá trị tài sản[6]. Tuy vậy, ở góc độ pháp luật tài sản, quyền sử dụng đất là một bộ phận của pháp luật về sở hữu tư nhân và xét về phạm vi trong không gian, người sử dụng đất có quyền đối với mặt đất, không gian và lòng đất, nghĩa là có quyền vươn lên cao, đào sâu vào lòng đất theo khả năng[7]. Điều này cũng có nghĩa, trên phương diện tài sản, tư cách sở hữu condotel của chủ thể tạo lập không phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất xây dựng condotel[8]. Về mặt lý luận, condotel có thể được chủ đầu tư xây dựng trên đất thuộc một trong hai trường hợp sau:
-Trường hợp chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng condotel
Đây là những chủ thể được Nhà nước giao hoặc cho thuê và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (nên quyền sử dụng đất thuộc trường hợp chuyển nhượng được), trực tiếp bỏ vốn đầu tư, xây dựng tòa nhà khách sạn trên đất, sau đó chia nhỏ thành nhiều căn hộ condotel và cung cấp chúng cho thị trường. Do đó, chủ đầu tư dự án có quyền sử dụng đất (quyền tài sản) cũng đồng thời có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (căn hộ condotel) nên có quyền tự do định đoạt hai đối tượng này phù hợp với quy định của pháp luật. Nói cách khác, chủ đầu tư dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (căn hộ condotel). Cũng cần lưu ý thêm rằng, theo quy định, “đối với dự án có nhiều hạng mục công trình được thể hiện trong quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư dự án, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp, quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết, giấy phép xây dựng nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phân diện tích của hạng mục công trình đó” (khoản 22 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013 – đây là nội dung bổ sung Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở).
Trường hợp chủ đầu tư và khách hàng mua condotel thực hiện giao dịch chuyển nhượng căn hộ condotel cùng với một phần quyền sử dụng đất tương ứng diện tích căn hộ condotel thì quyền sử dụng đất được chuyển nhượng phải là phần quyền sử dụng đất được xác định theo khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa là bao gồm mặt đất, không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất. Vì vậy, đối tượng chuyển nhượng phải được xác định là vật kiến trúc tạo thành căn hộ condotel, phần không gian (thể tích) bao phủ vật kiến trúc và phần quyền sử dụng lòng đất tương ứng với diện tích căn hộ condotel[9].
Theo pháp luật đất đai, tài sản gắn liền với đất là một trong những nhóm đối tượng được cấp Giấy chứng nhận, bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác… có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (Điều 104 Luật Đất đai năm 2013). Và công trình xây dựng không phải là nhà ở cũng thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu. Bên cạnh đó, người mua condotel (nhà đầu tư thứ cấp) từ các chủ đầu tư dự án tuy không trực tiếp tạo ra sản phẩm nhưng cũng là chủ thể có quyền sở hữu vì quyền sở hữu condotel được xác lập từ hợp đồng mua bán. Và theo quy định của pháp luật đất đai về cấp Giấy chứng nhận, trường hợp chủ đầu tư và người mua condotel thực hiện giao dịch chuyển nhượng căn hộ condotel cùng với một phần quyền sử dụng đất tương ứng thì người mua thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Tuy nhiên, trước khi Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, một trong những vướng mắc của Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ là không có hướng dẫn về việc người mua condotel có được đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel hay không dù theo hợp đồng mua bán condotel, các bên xác định rõ đối tượng chuyển nhượng bao gồm condotel và quyền sử dụng đất xây dựng condotel, đất xây dựng condotel thuộc trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất[10].
Ngày 03/4/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó có quy định “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản…” (khoản 4 Điều 10 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP - nội dung này bổ sung khoản 5  Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Như vậy, theo quy định này, công trình condotel đủ điều kiện sẽ “được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất”.
Có thể nói, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã tháo gỡ những vướng mắc liên quan đến đối tượng và phạm vi được cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ), nhưng lại tạo ra một vướng mắc khác về điều kiện được cấp sổ đỏ, cụ thể là quy định “đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Các tác giả cho rằng, quy địnhnày có thể dẫn đến nhiều cách hiểu và lựa chọn áp dụng pháp luật: chỉ cần đáp ứng quy định của 1 trong 3 hệ thống pháp luật nêu trên hay phải đủ cả 3. Hơn nữa, vì thiếu khung pháp lý chuyên biệt điều chỉnh nên condotel hiện đang được áp dụng tương tự các quy định của bất động sản truyền thống, việc áp dụng tương tự đó phát sinh nhiều vướng mắc, bất cập, nhiều quan điểm trái chiều… và không có quy định cụ thể về “điều kiện” nên việc xác định “đáp ứng đủ điều kiện” rất khó khả thi.
-Trường hợp chủ đầu tư không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng condotel
Đây là những chủ thể được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể khác (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê và đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê). Cả hai trường hợp này, người đang trực tiếp sử dụng đất không có quyền tài sản đối với quyền sử dụng đất[11] nên không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất[12]. Tuy nhiên, với những trường hợp này, chủ đầu tư có quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất và có quyền định đoạt các tài sản ấy. Cụ thể hơn, những chủ thể này trực tiếp bỏ vốn đầu tư, xây dựng tòa nhà khách sạn trên phần đất họ đang có quyền sử dụng (nhưng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất), sau đó chia nhỏ thành nhiều căn hộ condotel để bán. Nghĩa là, trên thửa đất này, tồn tại hai chủ thể quyền tương ứng với hai đối tượng: quyền sử dụng đất (quyền tài sản) và condotel (bất động sản là công trình xây dựng gắn liền với đất).
Theo pháp luật đất đai, tài sản gắn liền với đất là một trong những nhóm đối tượng được cấp Giấy chứng nhận, bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác… (Điều 104 Luật Đất đai năm 2013) và công trình xây dựng không phải là nhà ở cũng thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu, kể cả với trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất. Như vậy, về mặt lý luận, trường hợp trên, nếu condotel đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (thuộc loại công trình xây dựng trên đất mà quyền sử dụng đất thuộc về người khác), chủ đầu tư dự án (chủ thể tạo lập condotel) là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp này, ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định của pháp luật, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, người tạo lập - chủ sở hữu công trình “phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai” (khoản 3 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).
Như đã khẳng định, với trường hợp này, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng độc lập condotel (không bao gồm quyền sử dụng đất xây dựng condotel) vì chủ đầu tư chỉ có quyền sở hữu condotel còn quyền sử dụng đất là của người khác. Và giao dịch chuyển nhượng (mua bán) condotel cũng là một trong những căn cứ xác lập tư cách sở hữu của bên mua và condotel là một loại bất động sản nên quyền sở hữu của bên mua condotel được ghi nhận thông qua việc được cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, bên mua chỉ được sử dụng đất và sở hữu căn hộ trong thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của chủ đầu tư[13], chứ không được sử dụng ổn định lâu dài và condotel được cấp Giấy chứng nhận với phạm vi đối tượng chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở theo quy định tại Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khoản 22 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP. Cần lưu ý rằng, quyền sở hữu condotel trong giao dịch này được giới hạn chỉ là phần vật chất tạo thành căn hộ mà không có quyền sử dụng đất, bởi người bán không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy nên, việc thực hiện quyền định đoạt (bán condotel) cũng phải phù hợp với đối tượng sở hữu và giới hạn thời gian sở hữu. Nói cách khác, khi xác lập hợp đồng, những giới hạn về thời hạn sở hữu và phạm vi đối tượng sở hữu cần phải được thể hiện rõ trong các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của bên mua, hạn chế tranh chấp phát sinh.
Trên phương diện lý luận, quyền sở hữu đối với tài sản khác gắn liền với đất trong điều kiện đất thuộc quyền sử dụng của người khác (còn gọi là quyền bề mặt) và quyền sử dụng, hưởng hoa lợi từ đất trong điều kiện quyền sử dụng đất thuộc về người khác (còn gọi là quyền hưởng dụng) được Bộ luật Dân sự thừa nhận từ rất lâu nhưng các quyền này vẫn chưa thực sự đi vào cuộc sống chưa được đưa vào diện đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền[14]; luật đất đai cũng không quy định việc đăng ký các quyền này tại cơ quan quản lý đất đai[15]. Và do không được đăng ký, các quyền này cũng không được ghi nhận trên bất kỳ ấn chỉ nào do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hành nên người có quyền không thể giao dịch suôn sẻ. Bởi vậy, mỗi khi xác lập giao dịch liên quan đến condotel, chủ sở hữu condotel phải dùng hợp đồng mua bán để chứng minh tư cách của mình[16].
2.2. Về thời hạn sở hữu
Theo quy định tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, condotel chỉ được cấp Giấy chứng nhận nếu việc tạo lập phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai, cụ thể là chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; khách hàng mua condotel chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi thỏa mãn ba điều kiện: một, condotel không phải nhà ở; hai, condotel phải được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ[17]; ba, “các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Như vậy, theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, không phải tất cả “condotel” đều được cấp giấy chứng nhận[18]. Condotel được cấp Giấy chứng nhận phải thuộc công trình xây dựng “không phải nhà ở” và phải được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Nghĩa là, trường hợp người mua “lỡ” mua condotel được xây dựng trên đất ở thì theo hướng dẫn tại Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, Bộ Tài nguyên và Môi trường từ chối cấp giấy chứng nhận cho các condotel được xây dựng trên đất ở, dù thực tế, không hiếm dự án condotel tồn tại trên đất ở[19] bởi do tính chất hỗn hợp của nhiều dự án xây dựng, condotel cũng có thể tồn tại tách biệt trong một dự án chỉ có duy nhất condotel hoặc đồng thời với các loại hình bất động sản khác như căn hộ, khách sạn, trung tâm thương mại phức hợp, vui chơi giải trí[20] và việc từ chối cấp Giấy Giấy chứng nhận cho condotel tồn tại trên đất ở là khá phi lý[21]. Bởi lẽ, khi condotel không gắn với đất ở, mục đích sử dụng để ở, thì condotel không còn là căn hộ mà chỉ đơn thuần là cơ sở lưu trú du lịch (“hotel”) theo Luật Du lịch nên việc chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận cho từng căn “hotel” này là không có cơ sở pháp lý.
Hơn nữa, căn cứ vào cấu trúc xây dựng và vấn đề sở hữu, nhà ở được phân thành hai loại[22] (i) nhà ở riêng lẻ và (ii) nhà chung cư. Theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 19/5/2021 ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, nhà chung cư có thể bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong đó nhà chung cư hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại,... Trong nhà chung cư hỗn hợp có phần căn hộ (phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể) và phần chức năng khác (dùng cho các chức năng khác, bao gồm:… condotel…). Căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp (condotel), phục vụ mục đích cho thuê lưu trú, có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết để người thuê có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Như vậy, theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD, trường hợp condotel được xây dựng trong dự án hỗn hợp nhiều loại công trình, với công năng sử dụng khác nhau thì condotel cũng có thể được xây dựng trên đất ở.
Trường hợp condotel được xây dựng trên dự án đất ở (tương tự như các khách sạn có xuất phát điểm là nhà ở), trong một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ nhưng phần diện tích dành để ở chiếm tỷ trọng lớn hơn so với phần diện tích dành để kinh doanh dịch vụ (condotel) thì theo các tác giả, dự án đó thuộc trường hợp sử dụng đất hỗn hợp và trường hợp này, condotel hoàn toàn có thể được xây dựng trên đất ở và được áp dụng chế độ sử dụng đất ở. Tuy nhiên, những bất cập của pháp luật về chế độ sử dụng đất hỗn hợp cũng như quy định về việc cấp giấy chứng nhận condotel hiện đang là vấn đề pháp lý gây ra nhiều tranh cãi[23].
Tuy nhiên, rà soát các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh mục đích sử dụng đất hỗn hợp cho thấy, pháp luật đất đai hiện chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng); quy định về phân loại đất căn cứ vào mục đích sử dụng (tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013) cũng không trực tiếp quy định đất sử dụng vào mục đích hỗn hợp dù thực tế tồn tại không ít trường hợp sử dụng đất hỗn hợp giữa đất thương mại, dịch vụ và đất ở. Những phân tích nêu trên phản ánh sự không thống nhất và có phần rối rắm của hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng liên quan đến việc xác định đất xây dựng condotel: đất ở hay đất thương mại, dịch vụ, đặc biệt là khi condotel được xây dựng thuộc dự án hỗn hợp nhiều loại công trình, với công năng sử dụng khác nhau. Thêm vào đó, sự thiếu rõ ràng của pháp luật về chế độ sử dụng đất hỗn hợp cùng với tính chất đa mục đích của condotel gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc quản lý đất sử dụng vào mục đích hỗn hợp.
Nhìn chung, những vướng mắc về chế độ sử dụng đất xây dựng condotel làm ảnh hưởng đến việc ghi nhận quyền sở hữu của bên mua, gây cản trở cho sự phát triển của thị trường đồng thời gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Khắc phục những vướng mắc đó, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, ngày 15/5/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ về việc triển khai thực hiện quy định của pháp luật về đất đai, trong đó có hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng thuộc tòa nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở. Theo Công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ, condotel thuộc nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm condotel mà bên mua nhận chuyển nhượng phần diện tích này theo đúng quy định của pháp luật thì bên mua được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đã nhận chuyển nhượng (mua) với hình thức sử dụng chung và thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài. Mặc dù, hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận condotel thuộc tòa nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở của Công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ đã phần nào gián tiếp thừa nhận và có cơ chế bảo vệ phù hợp đối với condotel tồn tại trên đất ở nhưng xét về hiệu lực pháp lý của văn bản thì có thể dẫn đến thực trạng áp dụng pháp luật không đồng bộ[24].
3. Kết luận và kiến nghị
Dưới góc độ tài sản, condotel là bất động sản, là công trình xây dựng gắn liền với đất đai nên việc cấp giấy chứng nhận cho bên mua thể hiện sự thừa nhận tính hợp pháp của giao dịch mua bán đồng thời bảo hộ quyền sở hữu tài sản tư nhân. Đó cũng là cơ sở để xác định chủ thể có tư cách hưởng quyền dân sự, quyền yêu cầu, thực hiện các nghĩa vụ phát sinh trong quá trình kinh doanh condotel.
Nhìn chung, những quy định mới được bổ sung tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP và Công văn số 3382/BTNMT-ĐĐ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng lưu trú du lịch, bao gồm condotel, về cơ bản đã giải quyết những vướng mắc phát sinh về vấn đề này khi làm rõ quyền sở hữu của bên mua condotel, góp phần phát triển hệ thống hạ tầng dịch vụ du lịch, cung cấp cơ sở lưu trú có chất lượng, có dịch vụ kèm theo đồng thời bảo đảm quyền lợi của khách hàng tham gia đầu tư thứ cấp trong dự án du lịch.        Với những phân tích đã được làm rõ, để việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel cho đối tượng giao dịch này được thực hiện đồng bộ và hiệu quả, các tác giả kiến nghị:
Thứ nhất, cần ban hành những quy định hướng dẫn cụ thể để xác định “đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản” đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch phù hợp với những đặc thù riêng của từng loại hình bất động sản đa công năng, làm căn cứ cấp “chứng nhận quyền sở hữu” nhằm đảm bảo việc áp dụng pháp luật đồng bộ, thống nhất và hiệu quả.
Thứ hai, cần ban hành những quy định hướng dẫn xử lý đối với những công trình xây dựng đủ điều kiện được cấp chứng nhận quyền sở hữu đã hình thành trước khi Nghị định số 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng không được cấp chứng nhận hoặc cấp không đúng.
Thứ ba, cần ban hành những quy định về việc đăng ký và cấp chứng nhận cho trường hợp mua bán condotel độc lập với quyền sử dụng đất, còn gọi là quyền bề mặt.
Thứ tư, luật hóa các quy định về quyền bề mặt, quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất và ban hành những quy định về việc đăng ký các quyền này tại cơ quan quản lý đất đai.
Thứ năm, luật hóa các quy định về chế độ sử dụng đất hỗn hợp cũng như ghi nhận một cách chính thức, rõ ràng chế độ sử dụng đất xây dựng các công trình hỗn hợp, bao gồm condotel và cần có quy định hướng dẫn cụ thể ghi nhận quyền được cấp giấy chứng nhận đối với condotel được xây dựng trên đất ở (ví dụ ban hành thông tư)./.
 
[1] Lê Thị Bích Chi, Trương Trọng Hiểu (2022), Nhận diện rủi ro pháp lý đối với giao dịch về condotel, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3(407)2022, tr.29.
[2] Đoàn Trung Kiên, Phạm Thị Giang Thu (2020), Xã hội hiện đại và những vấn đề đặt ra cho lĩnh vực pháp luật kinh tế - tài chính, Kỷ yếu Hội thảo khoa học cấp Bộ “Những vấn đề lý luận hiện đại về nhà nước và pháp luật” do Trường Đại học Luật Hà Nội và Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức ngày 15/12/2020, tr.4.
[3] Trần Viết Long, Nguyễn Văn Tứ (2020), Một số vấn đề pháp lý về “condotel” ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn, số 42/2020, tr.54.
[4] Nguyễn Thị Nga (2019), Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh condotel ở Việt Nam hiện nay, Tạp chí Luật học số 9/2019, tr.58.
[5] Kayla Moses, What Is A Condotel, https://www.pacaso.com/blog/what-is-a-condotel, truy cập ngày 26/7/2022.
[6] Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ TP Hồ Chí Minh, tr.390.
[7] Nguyễn Ngọc Điện (2023), Hoàn thiện khung pháp lýđiều chỉnh giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đấtvà tài sản gắn liền với đất bằng Luật Đất đai,Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở như thế nào? Kỷ yếu Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời kỳ hội nhập”, Cần Thơ, ngày 15/5/2023, tr.208-209.
Đây cũng là tinh thần của khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác”.
[8] Chủ thể xây dựng condotel có thể được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
[9] Nguyễn Ngọc Điện (2023), Hoàn thiện khung pháp lýđiều chỉnh giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đấtvà tài sản gắn liền với đất bằng Luật Đất đai,Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở như thế nào? Kỷ yếu Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai trong thời kỳ hội nhập”, Cần Thơ, ngày 15/5/2023, tr.211
[10] Về mặt ngôn từ, theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, giấy chứng nhận condotel được cấp cho nhà đầu tư thứ cấp hiện chỉ có nội dung chứng nhận quyền sở hữu condotel bởi thuật ngữ “chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng”. Nói cách khác, nội dung Giấy chứng nhận theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ không bao gồm chứng nhận về quyền sử dụng đất cho bên mua.
[11] Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ TP Hồ Chí Minh, tr.390
[12] Điều 175, Điều 189 Luật Đất đai năm 2013
[13] Trường hợp này, nếu hết thời hạn sử dụng đất, theo các quy định tại Điều 65, 109, 126 Luật Đất đai năm 2013, có 2 khả năng xảy ra khi chủ đầu tư xin phép gia hạn thời hạn sử dụng đất: (i) được gia hạn thời hạn sử dụng đất thì người sở hữu condotel phải nộp tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian gia hạn theo giá đất thương mại, dịch vụ tại thời điểm gia hạn; hoặc (ii) không được gia hạn thời hạn sử dụng đất, thì Nhà nước sẽ thu hồi đất và người sở hữu condotel sẽ không được bồi thường.
Nếu trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước thu hồi đất và tòa nhà căn hộ gắn liền trên đất thì người sở hữu condotel chỉ được bồi thường theo giá đất thương mại, dịch vụ (thấp hơn so với giá đất ở) cho thời hạn sử dụng còn lại và không được bố trí tái định cư.
Trường hợp đất xây dựng condotel được thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở và hình thức sử dụng đất được chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì bên mua căn hộ, ngoài tiền mua đã trả cho doanh nghiệp (chủ đầu tư), sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi (Xem thêm khoản 2 Điều 57, Điều 109 Luật Đất đai năm 2013; Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất; Điều 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước).
[14] Theo quy định của pháp luật hiện hành, các loại tài sản phải đăng ký bao gồm:
+ Tài sản là bất động sản: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
+ Tài sản là động sản: Tàu biển (theo Nghị định 171/2016/NĐ-CP), phương tiện nội thủy địa (theo Luật Giao thông đường thủy nội địa sửa đổi, bổ sung năm 2014), tàu cá (theo Thông tư 23/2018/TT-BNNPTNT), phương tiện giao thông cơ giới đường bộ (theo Thông tư 15/2014/TT-BCA), tàu bay (theo Nghị định 68/2015/NĐ-CP), phương tiện giao thông đường sắt (theo Thông tư 21/2018/TT-BGTVT),...
[15] Khoản 15 Điều 3, Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 không quy định đối tượng đăng ký đất đai là quyền bề mặt, quyền hưởng dụng đối với quyền sử dụng đất.
[17] Trường hợp condotel tọa lạc trên dự án đất thương mại, dịch vụ; có thể thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc Nhà nước giao đất có thu tiền thì condotel này là sản phẩm bất động sản thuộc loại “công trình xây dựng” trên đất và quy chế pháp lý đối với đất vẫn là quy chế sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Nói cách khác, đất sử dụng cho trường hợp này là đất sử dụng có thời hạn. Thời hạn sử dụng “được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm” (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013).
[18] Theo Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, chỉ cấp giấy chứng nhận đối với condotel không phải nhà ở (là cơ sở lưu trú du lịch), được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ; không tiến hành cấp Giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất ở cho các dự án condotel. Hướng dẫn này gây ra những ý kiến trái chiều và việc Bộ Tài nguyên và Môi trường từ chối cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các condotel, trong đó có condotel tồn tại trên đất ở là khá phi lý – Xem thêm Lê Thị Bích Chi-Trương Trọng Hiểu (2022), Nhận diện rủi ro pháp lý đối với giao dịch condotel, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3(407)/2022, tr.35.
[19] Trương Trọng Hiểu (2020), Condotel liệu có “shock ngược với hướng dẫn mới, https://cafeland.vn/phan-tich/condotel-lieu-co-shock-nguoc-voi-huong-dan-moi-85606.html.
[20] Nhiều toà nhà tại trung tâm của các thành phố lớn mà bên dưới là trung tâm thương mại, bên trên là căn hộ để ở. Đây được coi là xu hướng tất yếu của nền kinh tế chia sẻ. Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã khẳng định “chúng tôi không phản đối trong một toà nhà có đất ở và đất thương mại dịch vụ” – Xem thêm Ban Mai (2022), Condotel: Điều chỉnh những dự án đã cấp sổ đỏ?, https://vneconomy.vn/condotel-dieu-chinh-nhung-du-an-da-cap-so-do.htm.
[21] Trương Trọng Hiểu (2020), Condotel liệu có “shock ngược với hướng dẫn mới, https://cafeland.vn/phan-tich/condotel-lieu-co-shock-nguoc-voi-huong-dan-moi-85606.html.
[22] Lưu Quốc Thái (2022), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb. Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, tr.113.
[23] Lê Thị Bích Chi, Trương Trọng Hiểu (2022), Nhận diện rủi ro pháp lý đối với giao dịch về condotel, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3(407)2022, tr.35.
[24] Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, Công văn không thuộc danh sách hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

VIỆN SĨ, PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

Trường Đại học Kinh tế _ Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh,

THS. LÊ THỊ BÍCH CHI

Giảng viên Khoa Luật học, Trường Đại học Đà Lạt;

NCS. Trường Đại học Kinh tế_Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh.

(Nguồn tin: Bài viết được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 14 (486), tháng 07/2023.)

TIN LIÊN QUAN