Đây là một trong hai nội dung lớn được Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi xin ý kiến Bộ Công an, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để bảo đảm tính khả thi của dự thảo Thông tư thay thế Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT –BTP-BTNMT.

Thực hiện quy định tại Khoản 1 Điều 81 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Điểm b Khoản 1 Điều 70 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp với Bộ Tư pháp xây dựng dự thảo Thông tư thay thế Thông tư liên tịch số 09/2019/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trong quá trình xây dựng dự thảo văn bản, còn một số vấn đề có ý kiến khác nhau. Để bảo đảm tính khả thi của văn bản quy phạm pháp luật sau khi được ban hành, tránh các tác động có thể xảy ra cho cơ quan đăng ký và các bên có liên quan, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản xin ý kiến của Bộ Công an, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho 02 nội dung lớn trong dự thảo liên quan đến đăng ký bảo lưu quyền sở hữu và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân.

Đăng ký bảo lưu quyền sở hữu và việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Về đăng ký bảo lưu quyền sở hữu

Dự thảo của Thông tư sửa đổi Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT quy định một trong các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là: “a) Đăng ký bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất có bảo lưu quyền sở hữu; b) Đăng ký bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai có bảo lưu quyền sở hữu; c) Đăng ký thay đổi nội dung bảo lưu, quyền sở hữu đã đăng ký; và d) Xóa đăng ký bảo lưu quyền sở hữu ”.

Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã có quy định vấn đề bảo lưu quyền sở hữu là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; tại Điểm c Khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm có quy định: “Bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu bay, tàu biển; mua bán tài sản là động sản khác có bảo lưu quyền sở hữu " được đăng ký khi có yêu cầu; tại Khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP có quy định: “3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất".

Tuy nhiên, tại Khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai không có quy định việc đăng ký bảo lưu quyền sở hữu là một trong các trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai không có chức năng thực hiện đăng ký bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, không có quy định đăng ký biến động đối với trường hợp chưa thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề nghị các cơ quan cho ý kiến về: Sự phù hợp với quy định của pháp luật về nội dung quy định nêu trên trong dự thảo Thông tư; đánh giá tác động về các khó khăn, vướng mắc nếu triển khai thực hiện.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân

Dự thảo Thông tư quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, Khoản 2 Điều 144 của Luật Nhà ở năm 2014 thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Thông tư này".

Theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; theo quy định tại Khoản 2 Điều 144 của Luật Nhà ở thì chủ sở hữu Nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Việc đưa quy định thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân như quy định tại dự thảo mới giải quyết được thủ tục đăng ký. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về các nội dung: điều kiện của bên nhận thế chấp, việc giới hạn lãi suất cho vay. Nếu cho phép thực hiện đăng ký thế chấp nhưng không có biện pháp kiểm soát cụ thể sẽ dẫn đến những rủi ro trong xã hội, khó kiểm soát. Trong khi đối với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thực hiện việc kiểm soát nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, khi các tổ chức tín dụng nhận tài sản thế chấp đều phải đáp ứng được các điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật. Mặc dù vậy, tình trạng nợ xấu vẫn xảy ra, dẫn đến phải thực hiện các giải pháp để xử lý như thời gian vừa qua. Vì vậy, việc cho phép hộ gia đình, cá nhân được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân, đặc biệt đối với trường hợp thế chấp tại cá nhân, nếu không có khuôn khổ pháp luật đầy đủ để điều chỉnh cụ thể về cách thức kiểm soát lãi suất, điều kiện vay và cho vay thì sẽ dẫn đến những hệ lụy trong xã hội khó giải quyết.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề nghị cơ quan cho ý kiến đối với quy định trên tại dự thảo Thông tư về: Tiềm ẩn rủi ro đối với trật tự, an toàn xã hội tại địa phương đối với quy định trên trong trường hợp quy định được đưa vào thực hiện; Đánh giá tác động về các khó khăn, vướng mắc nếu triển khai thực hiện quy định nêu trên (những rủi ro phát sinh, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội tại địa phương...).