Chưa thống nhất về thuật ngữ “phá dỡ” công trình xây dựng vi phạm với thuật ngữ “tháo dỡ” công trình xây dựng vi phạm

Luật Xây dựng năm 2014 quy định về “phá dỡ” công trình xây dựng, trong đó có thực hiện phá dỡ đối với một số công trình vi phạm (Khoản 1 Điều 118). Tuy nhiên, Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, quy định về các biện pháp khắc phục hậu quả, tróng đó có quy định biện pháp “tháo dỡ” công trình xây dựng vi phạm (Điểm b khoản 1 Điều 28, Điều 30). Như vậy, việc sử dụng thuật ngữ không thống nhất giữa Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012 đã dẫn đến cách hiểu khác nhau trong quá trình áp dụng, có thể nảy sinh khiếu kiện, khiếu nại khi cơ quan chức năng tổ chức cưỡng chế công trình vi phạm trật tự xây dựng.

Phương án xử lý: sửa đổi cách sử dụng thuật ngữ đảm bảo thống nhất giữa 02 Luật.

Chưa thống nhất về cơ quan chủ trì thẩm định dự án/báo cáo kinh tế - kỹ thuật

Theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng, Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05/4/2017 về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 59/2015/NĐ-CP thì “cơ quan chuyên môn về xây dựng” thẩm định dự án/báo cáo kinh tế - kỹ thuật, thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách, một số dự án sử dụng vốn khác (Điều 10 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 42/2017/NĐ-CP). Tuy nhiên, theo Nghị định số 166/2018/NĐ-CP ngày 25/12/2018 của Chính phủ quy định thẩm quyền, trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, dự án bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh thì thẩm quyền thẩm định dự án/báo cáo kinh tế - kỹ thuật là Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch hoặc Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch theo phân cấp di tích (Điều 18). Như vậy, theo các quy định nêu trên, có 02 cơ quan chủ trì thẩm định dự án/báo cáo kinh tế - kỹ thuật: theo pháp luật về xây dựng là cơ quan chuyên môn về xây dựng; theo pháp luật di sản là cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa (Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch hoặc Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch) dẫn đến sự không thống nhất, chồng chéo trong triển khai thực hiện.

Phương án xử lý: sửa đổi Nghị định số 166/2018/NĐ-CP theo hướng bãi bỏ quy định về thẩm quyền thẩm định dự án bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc thực hiện dẫn chiếu theo pháp luật về xây dựng.

Bất cập về việc không có quy định hướng dẫn cụ thể điều kiện thực hiện mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó. Tuy nhiên, chưa có hướng dẫn cụ thể về điều kiện thực hiện các giao dịch này dẫn đến khó triển khai thực hiện.

Phương án xử lý: sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng bổ sung quy định về nội dung, điều kiện người nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua bất động sản không phải là nhà ở.

Bất cập về việc chưa có quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán các bất động sản không phải là nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tuy nhiên, lại chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán các bất động sản không phải là nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn đến không có cơ sở pháp lý để thực hiện các hoạt động này trên thực tế, trong khi nhu cầu thực tiễn về việc này tương đối lớn.

Phương án xử lý: bổ sung tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán các bất động sản không phải là nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

Bất cập về việc thiếu quy định cụ thể đưa quyền hưởng dụng liên quan đến bất động sản vào kinh doanh tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định quyền bề mặt, quyền hưởng dụng và quy định về quyền đối với bất động sản liền kề. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã quy định các nguyên tắc xác định mối quan hệ pháp lý giữa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, mối quan hệ giữa chủ thể có quyền sử dụng đất với chủ thể có quyền bề mặt, quyền hưởng dụng đối với bất động sản, quyền đối với bất động sản liền kề (các Điều 159, 160, 161, 162, 163, 164, 245-273, 297, 318, 325, 326…). Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không ghi nhận quyền hưởng dụng đối với bất động sản, dẫn đến không có quy định liên quan đến trường hợp đưa quyền hưởng dụng liên quan đến bất động sản vào kinh doanh. Phương án xử lý: sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản bổ sung quy định về các nội dung nêu trên.

Chưa quy định rõ nội hàm hành vi “huy động, chiếm dụng vốn trái phép” tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Số thứ tự 5 Mục 1 phần B Phụ lục 2); chưa quy định rõ “quy mô nhỏ, không thường xuyên” trong giao dịch về bất động sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tại Nghị định số 76/2015/NĐCP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có quy định về một trong những hành vi bị cấm là “huy động, chiếm dụng vốn trái phép” (khoản 5 Điều 8), tuy nhiên, chưa làm rõ nội hàm hành vi này cũng như chưa có hướng dẫn cụ thể về xác định hành vi vi phạm, gây khó khăn trong công tác xử lý của cơ quan có thẩm quyền. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (điểm a khoản 1 Điều 3, Điều 5) quy định chưa rõ, chưa đầy đủ thế nào là “quy mô nhỏ, không thường xuyên” trong hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, dẫn đến khó áp dụng trong thực tế.

Phương án xử lý: bổ sung tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể làm rõ nội hàm hành vi “huy động, chiếm dụng vốn trái phép”; sửa đổi Nghị định số 76/2015/NĐ-CP nhằm quy định rõ ràng, đầy đủ các trường hợp “quy mô nhỏ, không thường xuyên”.

Bất cập về việc chưa có các quy định cụ thể liên quan đến hợp đồng xây dựng tại Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng

Nghị định 37/2015/NĐ-CP chưa có các quy định cụ thể liên quan đến hợp đồng xây dựng, gây ra khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện, cụ thể:

Quy định về điều tiết giá cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá hợp đồng xây dựng: giá cả của các yếu tố chi phí cấu thành lên giá hợp đồng xây dựng (vật liệu, nhân công, máy thi công) đôi khi có những biến động bất thường như giá cát năm 2017, ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện hợp đồng, kéo dài thời hạn hoàn thành dự án và làm giảm hiệu quả đầu tư của dự án;

Quy định về thẩm quyền quyết định điều chỉnh giá hợp đồng trong trường hợp người quyết định đầu tư là Thủ tướng Chính phủ: Nghị định 37/2015/NĐ-CP đã quy định thẩm quyền quyết định điều chỉnh giá hợp đồng đối với người có thẩm quyền quyết định đầu tư, nhưng lại chưa quy định đối với trường hợp người quyết định đầu tư là Thủ tướng Chính phủ nên quá trình thực hiện gặp khó khăn;

Chưa có quy định riêng cho những hợp đồng đơn giản, có quy mô nhỏ, do đó các hợp đồng đơn giản, quy mô nhỏ vẫn phải tuân thủ đầy đủ các nội dung như một hợp đồng quy mô lớn hoặc thông thường. Điều này dẫn đến làm phức tạp hóa đối tượng hợp đồng này, gây lãng phí.

Phương án xử lý: sửa đổi Nghị định số 37/2015/NĐ-CP theo hướng bổ sung các quy định liên quan đến hợp đồng xây dựng nêu trên.

Bất cập về việc chưa quy định công trình tín ngưỡng, tôn giáo là công trình có ảnh hưởng đến an toàn, cộng đồng tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

Công trình tín ngưỡng, tôn giáo thuộc loại công trình công cộng tập trung đông người nhưng chưa được Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định vào danh mục công trình có ảnh hưởng đến an toàn, cộng đồng để thực hiện kiểm tra công tác nghiệm thu là không hợp lý, không phù hợp với thực tiễn.

Phương án xử lý: sửa đổi Nghị định số 46/2015/NĐ-CP đảm bảo phù hợp với thực tiễn.